房价在跌，可买房确越来越难，加拿大的房市是怎么了？

作者：Eason Xu

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按照常规想法来说，房价价格下降会让更多的人能够负担得起，但加拿大的房市却是完全不同的一幅景象——平均房价缓慢下跌，购买力也在下降。

和普通的资产不同的是，房市更加复杂和独特，每一栋房子都是独一无二的，换句话说，每一个买家也是独一无二的。所以结果就是，房市并不会像普通商品那样随着价格下跌而变得更加affordable。

最近的市场数据和研究表面，加拿大人对于房子的购买力在逐渐下降，即使房价在动荡下跌。主要的原因就是，房价只是影响房屋购买的其中一个因素，政策也在房屋购买的过程中，起到一个不可忽视的作用。

根据RBC Economic Research的研究显示，在25%的首付情况下购买房屋所需要的收入，和三年前相比有了相当大幅度的提升。

举个例子，在温哥华，在2018年购买一套平均价格的房子需要年收入$211000，而在2015年需要的年收入为$127000。同样的情况在多伦多，为2018年的$187000和2015年的$103000。

收入要求更高的其中一个原因就是房价的上涨。根据RBC的计算，在温哥华地区$34000的增长收入要求和多伦多的确$27000的增长收入需求是来源于房屋的升值。而另一个很重要的原因，就是压力测试。据估计压力测试带来的收入增长需求，分别为$36000和$27000，和房价上涨产生的效果非常接近。

而第三个房屋购买力下降的原因，就是贷款利率了。

多伦多的房价从2015年开始大幅上涨，直到2017年的第一季度，然后迎来了两个沉重的政策打击。第一个是2017年的四月，政府出台了新的规定征收海外买家税，这直接导致房屋交易量的减少和房价的下跌。

第二个就是2018年的一月开始的压力测试。

由上图我们也可以看到，40万以下的房屋成交量从15年的30%锐减到2017年的12%，再到18年的9%。即使17年以后房子均价由$822681下降到了$787300，40万一下的房屋成交量还是在减少。

再一次，如果按照常理来推测，房价的下跌应该会提高低收入和中等收入家庭的房屋购买情况，但事实上并非如此。压力测试和较高的贷款利率直接让这些家庭失去了房屋购买能力，即使房价下跌也无济于事。

普通家庭的房屋购买力要提升，只能由短期的政策变化（利率和压力测试）和长期更多的房屋供应来达成。