房价在跌,可买房确越来越难,加拿大的房市是怎么了?

作者:Eason Xu

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按照常规想法来说,房价价格下降会让更多的人能够负担得起,但加拿大的房市却是完全不同的一幅景象——平均房价缓慢下跌,购买力也在下降。


和普通的资产不同的是,房市更加复杂和独特,每一栋房子都是独一无二的,换句话说,每一个买家也是独一无二的。所以结果就是,房市并不会像普通商品那样随着价格下跌而变得更加affordable。


最近的市场数据和研究表面,加拿大人对于房子的购买力在逐渐下降,即使房价在动荡下跌。主要的原因就是,房价只是影响房屋购买的其中一个因素,政策也在房屋购买的过程中,起到一个不可忽视的作用。

根据RBC Economic Research的研究显示,在25%的首付情况下购买房屋所需要的收入,和三年前相比有了相当大幅度的提升。


举个例子,在温哥华,在2018年购买一套平均价格的房子需要年收入$211000,而在2015年需要的年收入为$127000。同样的情况在多伦多,为2018年的$187000和2015年的$103000。


收入要求更高的其中一个原因就是房价的上涨。根据RBC的计算,在温哥华地区$34000的增长收入要求和多伦多的确$27000的增长收入需求是来源于房屋的升值。而另一个很重要的原因,就是压力测试。据估计压力测试带来的收入增长需求,分别为$36000和$27000,和房价上涨产生的效果非常接近。


而第三个房屋购买力下降的原因,就是贷款利率了。



多伦多的房价从2015年开始大幅上涨,直到2017年的第一季度,然后迎来了两个沉重的政策打击。第一个是2017年的四月,政府出台了新的规定征收海外买家税,这直接导致房屋交易量的减少和房价的下跌。


第二个就是2018年的一月开始的压力测试。


由上图我们也可以看到,40万以下的房屋成交量从15年的30%锐减到2017年的12%,再到18年的9%。即使17年以后房子均价由$822681下降到了$787300,40万一下的房屋成交量还是在减少。


再一次,如果按照常理来推测,房价的下跌应该会提高低收入和中等收入家庭的房屋购买情况,但事实上并非如此。压力测试和较高的贷款利率直接让这些家庭失去了房屋购买能力,即使房价下跌也无济于事。

普通家庭的房屋购买力要提升,只能由短期的政策变化(利率和压力测试)和长期更多的房屋供应来达成。



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